공개공지 - 내 땅을 여러명이 사용하도록 하는 의무

도시에 일정 비율의 공지(空地, Open Space)를 확보하는 것은 도시에 살아가는 사람들의 삶의 질을 높이는 데 있어 필수적이다. 이에 따라 도시에서는 일정 비율의 공공공지가 확보되어 있어야 한다.

 

대규모 건축물의 경우 도시에 차지하는 비중이나 끼치는 영향력이 크기 때문에 건축법에 의하면 건축물별로 일정 비율 이상의 공개공지를 확보하도록 의무화 하고 있다.

 

일반적으로 이 공개공지(公開空地, Open Space for Public Purpose)를 확보하기 위한 규정은 건축법에 규정되어 있지만 엄밀하게 말하면 토지의 효율성을 목적으로 하는 국토계획법상의 규정에 가깝다고 할 수 있다.

 

공개공지의 설치기준

 

건축법에 의하면 이 공개공지란 지역 환경을 쾌적하게 하기 위해 개인이 소유한 대지 안에 강제적으로 조성토록 하는 일반 사람들에게 항상 개방되어 있는 공적 공간을 말한다.

 

건축법에 규정된 공개공지의 설치기준은 설치의무 대상 지역, 설치의무 대상 건축물의 용도 및 규모 등, 설치의무 면적, 설치 형식이다.

 

1. 설치의무 대상 지역

이 규정에 의하면 모든 건축물이 공개공지를 설치할 의무는 없고, 일반주거지역 및 준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 특별자치시장이나 특별자치도지사 또는 시장 및 구청장이 도시화 가능성이 크다고 판단하여 지정 및 공고하는 지역에 일정 건축물을 짓는 경우에만 공개공지를 설치할 의무가 있다.

 

2. 설치의무 대상 건축물의 용도 및 규모 등

 

용도	규모
문화 및 집회시설 종교시설 판매시설(『농수산물 유통 및 가격 안정에 관한 법률』에 따른 농수산물유통시설은 제외) 운수시설 (여객용 시설만 해당) 업무시설 및 숙박시설	해당 용도로 사용되는 바닥면적의 합계가 5,000㎡ 이상
그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물	-

 

3. 설치의무 면적

 

건축법 시행령에 따르면 공개공지의 면적은 대지면적의 10% 이하의 범위로 한정하고 있다.

 

또 공개공지에 관한 규정은 조경의 의무적인 설치 규정과 더불어 토지의 건축적 사용을 도시환경 측면에서 중복하여 제한하는 규정이기 때문에 이에 따라 공개공지면적은 조경면적으로도 사용할 수 있다.

 

이 밖에 매장문화재보호 및 조사에 관한 법률 시행령에 따라 매장문화재의 현지보존 조치 면적도 공개공지 등의 면적이 될 수 있다.

 

4. 설치 형식

 

공개공지는 그 대상이 일반대중이기 때문에 설치시 이들이 쉽게 이용할 수 있도록 아래의 2가지 기준을 따르고 있다.

 

① 공개공지 등에는 물건을 쌓아 놓는 시설이나 사람의 출입을 막는 시설을 설치하지 말것.

② 환경친화적인 이용이 가능하도록 긴 의자 나 파고라 등과 같이 건축조례에 정해진 시설만 설치할 것.

 

공개공지 설치시 혜택

 

건축법에 따르면 공개공지 의무 대상 건축물이거나 또는 의무 대상이 아님에도 불구하고 자발적으로 공개공지를 설치하는 경우에는 용적률 및 건축물의 높이제한을 각각 1.2배의 범위안에서 완화 적용할 수 있도록 하는 보상 규정이 마련되어 있다. 

 

가령, 용적률 최대한도가 200%인 제2종 일반주거지역에서 바닥면적 합계가 5000㎡ 이상인 건물을 짓는 경우에는 공개공지를 설치해야 하는데, 이때 제2종 일반주거지역의 용적률 최대한도인 200%의 1.2배인 최대 240%까지 건축할 수 있다.

 

이에 반해 공개공지 설치의무 대상지역이 아니거나 법에 규정된 면적 미만으로 건축한 경우에도 불구하고 건축법상의 설치기준에 적합한 공개공지를 설치했을 때에는 용적률 및 높이제한의 1.2배를 모두 받을 수 있다.

 

하지만 사업승인 대상 공동주택의 경우에는, 공개공지를 자발적으로 설치했다 하더라도 일반인들이 주택단지 안에 들어가서 공개공지를 이용하는 것이 사실상 불가능하기 때문에 이 경우에는 혜택을 주지 않는다.

 

공개공지의 공적 활용

 

원칙적으로는 공개공지는 누구라도 항상 이용할 수 있다. 다만 공적인 목적의 경우에는 1년에 60일 이내에 한해서만 건축조례에 정해진 바에 의하여 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 이 경우에는 또 울타리 설치와 같이 일반대중이 해당 공개공지를 이용하는데 방해되는 행위를 해서는 안 된다.